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天津手表廠絕版低密地塊15.2億成交 南開區域發力
11月1日，融創、天房聯手以2.5萬元/平方米的單價拿下手表廠地塊，再度打破天津土地市場單價紀錄。包括融創、天房此前競得的天拖地塊，9月份以來天津土地市場總價、單價紀錄相繼被打破。再加上此前的蘭峰道地塊、解放南路地塊、海河東路軋五地塊、育梁道地塊等，天津土地市場在供求兩端持續爆發。
絕版低密度地塊
11月1日，天津手表廠原址地塊在5傢房企的競爭中展開拍賣。值得一提的是，這塊占地面積60087.9萬平方米的地塊，建築面積隻能小於60600平方米，是一塊容積率1.0-1.01之間的低密度地塊。這幅市區絕版低密度地塊的起拍樓面地價就達到19010元/平方米，已經很接近一個多月前天房在育梁道地塊創下的22953元/平方米的天津樓面地價紀錄。業內在拍賣前就紛紛預測這塊誕生瞭海鷗表的老廠房地塊，將創造天津新的樓面地價紀錄。
拍賣當天，萬科、融僑、華潤、魯能、融創-天房聯合體5傢房企參與地塊競買。經過38輪的競拍，融創和天房的聯合公司天津融創泓潤置業有限公司以溢價32%、總價15.2億元競得手表廠地塊，樓面地價達到25083元/平方米，果然打破天津樓面地價紀錄。業內人士表示，手表廠的低密度容積率、歷史與文化積淀較濃厚、南開中心區位，都與融創強調的開發高端住宅領域吻合。
值得一提的是，至今為止打破天津土地市場總價紀錄103.2億元的天拖地塊，其拿地者也是融創和天房聯合體。接連拿下地王地塊，融創的魄力可見一斑。而其在9月4日曾在北京以樓面地價7.31萬元/平方米的價格拿下農展館地塊，更是創下迄今為止的全國土地樓面地價紀錄。
高價地塊連出
進入9月份以來，天津土地市場迎來一輪又一輪成交高峰，河西、河東、津南等板塊接連出現熱門地塊高溢價成交的案例。
9月2日，出讓土地面積20985.4平方米的育梁道地塊，被天房子公司以總價10.65億元、樓面價22900元/平方米競得，溢價率高達163%，一度創下天津土地市場樓面地價紀錄。9月11日，招商地產以26.5億元拍得海河東路軋五地塊，14576元/平方米的單價，打破該區域地價紀錄。9月26日，金僑投資控股集團下屬公司以19.05億元競得天津河西解放南路東側地塊，溢價率64.65%，折合樓面價房屋二胎銀行利率約14359元/平方米。10月25日，天津融科投資有限公司以14億元總價拍得河東區蘭峰道住宅項目用地，溢價率達32%，住宅部分折合樓面地價11535.9元/平方米。10月31日，首創地產以10.65億元拿下津南區辛莊鎮住宅用地，住宅部分樓面地價5209元/平方米，溢價118%。
多傢房企爭奪，高溢價率頻現，天津土地市場的"金九銀十"也成色十足。來自天津土地交易中心的數據顯示，剛剛過去的9、10兩個月間，天津共出讓各類土地123宗，出讓土地面積720.9萬平方米，累計交易金額達298.1億 元，同比上漲287%。
"天津樓市在'金九銀十'銷售穩步提升，為房企拿地提供信心，在津增加土屏東屏東建地貸款地儲備意願高漲，而市區和近郊連續推出熱門地塊，也是造成本輪成交高峰的重要原因。"業內人士表示。
南開區域發力
從近期土地出讓區域來看，南開區域無疑成為最為"風光"的板塊。無論是去年成交的中海八裡臺地塊、魯能天塔道地塊，還是今年新增的育梁道地塊、天拖地塊和手表廠地塊，南開區域連續占得近兩年的天津總價、單價地王。而這些地塊也將在近一兩年內為天津市區提供源源不斷的標桿性項目。
大品牌開發商、高端住宅和商業規劃、區域內濃厚的人文積淀，都為這些項目提供瞭很大的想象空間。以這些地塊為中心，在"抱團"效應之下，一個新的商業、居住中心逐漸崛起。而連續出現的高價地塊，已經使得周邊二手房價格首先應聲而漲。"目前周邊二手房的價格在1.8-1.9萬元/平方米左右，不過近兩個月的地王項目，正在推高房主的心理預期，房價上漲一兩千元/平方米的情況特別多。"一位鏈傢地產中介人員對新金融記者表示。
而在享受"抱團"優勢和區域定位提升的好處的同時，在南開區域拿地的房企，將在近一兩年內不可避免地面臨互相之間的激烈競爭。"都走高端定位、都講人文故事，同質化競爭將比較嚴重，而高端住宅的受眾群體畢竟是有限的。"上述業內人士表示。
而另一方面，不斷創下新高的地價，也將對項目後期的運營提出挑戰。從以往情況來看，地王往往都是市場關註的焦點，其價格變化時刻牽動著市場神經，一旦出現銷售不暢或者政策變動較大的情況，將首先受到沖擊。在北京、上海都曾出現並不成功的地王項目，而在天津的地王項目如何避免"地王陷阱"，需要這些房企下更多的功夫。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2013-11-04/09492479372.shtml
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