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2012年下半年以來北京市場綜述
安傢獨傢約稿_中信地產研究部(原文有刪改)
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北京2013年土地交易放量，我們認為與其認為地方政府此舉為適應中央政策加大供應，不如認為其是地方政府順應開發商高漲的在京拿地能力和意願，一個明顯的例子就是2013年所推地塊即使在非核心區域地塊價格也非常昂貴。從目前北京急劇向外擴張的態勢來看，五環之外政府還是具備較為充足的供地能力。
目前北京商品房庫存處於相對低位，去化保持高水平。截止2013年1月底北京新建住宅庫存673萬方，僅可滿足5個月的銷售需求，已經基本達到庫存極限低點。在新盤供應相對不足的情況下，1 月去化率維持高位，即使部分項目利潤訴求提升而有所提價，1月開盤去化率仍保持在70%以上。
市場：銷售火爆，去化高位，庫存低位
開發商普遍對在京銷售前景充滿信心，2013年在京銷售目標普遍較為積極。雖然開發商2013年在京推盤量普遍不大，但對在京項目均設定瞭較高的去化目標。同時受益於公積金放款環境改善，項目回款速度也有明顯提升。目前公積金辦理時間隻比商貸長1周左代償民間二胎利率多少免費諮詢試算右，尤其利好以剛需產品為主的地產商回款。
典型案例包括，首開房山項目從13000元漲到瞭17000元，而周邊二手房均價達到18000元；國風美唐項目也從20000元上漲到23000 元，馬駒橋項目和房山的情況類似，常青藤項目由於前期預售證辦理面積過大，價格已經被限死，但也導致瞭其基本售罄。
總體來看，國企/具備穩定現金流支撐的商業地產企業融資成本的比較優勢愈發明顯。如金融街的信托融資利率下探至罕見的7%，開發貸基準不上浮，且額度非常充足，同時該公司還從2012年下半年開始展開瞭與險資的合作及地產基金的試點。
通州區域的市場較為特殊，具有代表性的華業東方玫瑰項目，其2012年均價16000元，2013年3月新開盤均價預計將達到17000-18000元。從歷史價格來看，2011年為價格低點僅為11000元，而2010年開盤時的均價就為16000元，但由於2010年開盤的樓棟品質遠低於2013年開盤樓棟，因此可以說目前通州區域的價格基本是和2010年高點持平。
房價：8月開始進入上升拐點
總體來看，公共資源引入優勢無車貸遲繳會怎樣助於先期拿地，但有助於項目後期價值的提升。首開在2011年參與的房山項目就采用這種模式，通過其國企背景和學校和醫院展開合作，對項目價值提升作用明顯。
拿地競爭激烈降低利潤率，開發開始尋求合作降低成本。其中廣為人知的代表即為萬科北京。眾所周知，為降低競爭拿地成本，目前萬科北京項目基本都采用合作模式。另外，中弘股份開發的夏各莊項目，即為與平谷區政府深度合作的造鎮計劃項目，憑借中弘股份在規劃及項目定位方面的全面優勢，預計該公司在區域內未來項目的拿地競爭中將可獲得明顯超越市場的成本優勢。
資金：2012年好光景，2013年預期悲觀
1月土地成交樓面均價8325元，住宅用地樓面地價10836元。雖然溢價率雖然漲的不多，但國土部門掛出的起拍地價相比過往同等地塊來看上漲非常多，所以實質地價上漲不少。但由於北京此前較長一段時間內土地推出較少，同時經過瞭半年多的銷售旺市後目前主流開發商資金面普遍較為充裕，其拿地意願和能力均非常充足，因此拿地的競爭非常激烈。以首開為例，其基本參與瞭北京從2012年10月起推出的大部分地塊的競爭，但斬獲甚少。
內容來自sina新聞
儲備：企業拿地能力趨於多元化，單一優勢不可持續
對開發商而言，單做一級開發利潤極薄(原則是成本加成8%，同時相當多成本無法入賬)，長期以來一二級聯動是開發商介入土地一級開發的主要意圖。但是，由於政策環境和政府意願的普遍轉變，目前北京一般不會讓開發商介入一級開發，一級開發和後期拿地已無必然聯系瞭。因此，通過聯動開發攝取土地紅利的方式已不可持續，合作開發日益受到青睞，借助公共資源/商業/旅遊/技術優勢的拿地亦成為競爭新模式。
2012 年8月開始二手房價進入漲速拐點，一二手房價開始倒掛。目前北京新建住宅的均價2萬-2.1萬(集中於五環至六環)，二手房2.7萬左右(主要是四環至五環)。從漲價節奏來看，從2012年3月開始，一手房和二手房每個月漲價幅度在1%-2%之間，但從12年8月開始至今，二手房單月月漲價幅度達到瞭5%，新房限價已經導致瞭一二手房價格開始出現倒掛。
土地：2013年土地成交開始放量，拿地競爭激烈
挖掘和培育企業獨特的技術特長，亦有助於在拿地方面勝出。典型例子如京投銀泰。2013年初京投銀泰在京以招標形式接連獲得玉淵潭鄉和東小口地塊，雖然其原因就在於其地鐵連接區域具備技術優勢，雖然出價低於其競爭對手，但憑借技術標全面勝出，仍成功拿地。仍然京投拿地的原因是地鐵連接區域京投做的比較好，所以技術標京投優勢很大
2013年土地市場呈現開門紅，1月土地集中供應，交易放量，總計成交22宗地，149 萬平方米，成交面積雖然環比下降，但242億成交額環比上升100%。1、2 月推地收入已經超過去年全年一半以上，同時國土資源部也要求地方完成供地計劃。由於北京近三年供地均呈現下降趨勢，因而開發商拿地意願非常充足。
目前房地產行業開發貸利息成本位於基準和基準上浮30%之間；信托融資成本7%-15%；另外和險資合作、券商合作以及房地產基金等多樣化融資形式也全面展開。從2012年下半年開始，北京房地產企業的資金成本持續下降，但不同開發商差異性明顯拉大。
進入2013年以來，商品房市場延續瞭2012年末火爆行情。雖然由於冬季施工開發商推盤量普遍不大，但僅靠存貨銷售的情況下大部分開發商1-2月在京銷售額已達到2012年全年水平的20%左右。其中具有代表性的如萬科北京在2013年1月在京銷售19.6億，占2012年全年銷售額17%；首開2013年1-2 月在新推盤量極少的情況在京完成19億銷售，占2012年全年銷售16.5%。
首開股份、北辰實業的整體融資成本亦在7%一線浮動。其中北辰實業主要得益於持有的投資性物業的現金流支持，因而借款條件比較優厚，都是長期限的開發貸，利率也僅在基準利率基礎上上浮5%-10%。
其他值得關註的指標性案例包括：中弘股份夏各莊項目與諾亞財富合作發行的私募產品的綜合融資成本為15%，華業地產信托成本在10%-12%區間內浮動等。
但低廉的融資環境在2013年可能將不復存在。調研中重點開發企業均對對2013年融資通道放開保持悲觀。由於拿地成本高企，政策環境不明朗，中小開發商均表示保守拿地，謀求轉型商業/去地產化。本地龍頭開發商對普通二三線城市未來充滿顧慮，市場重點全面回歸北京。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-18/15232113883.shtml
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