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  進入8月份,大多數大中城市市場成交量繼續維持7月份市場狀況,並沒有出現明顯好轉,整體上呈現出傳統淡季的市場特征。但是個別城市如溫州,由於限購令執行層面的定向寬松,導致市場成交量在全國眾多城市中表現相對突出。

  筆者認為,全國主要一二線城市住宅7-8月成交量"普跌"主要有三方面原因:

觀點時評房企佈陣 金九銀十

  第一、傳統市場淡季因素導致全國大多數城市成交量出現"普跌"。7-8月份全國大多數城市進入"燒烤"模式,火熱的天氣導致開發企業推盤意願下 降,購房意願不強的購房者在這個階段也會暫時推遲看房購房計劃,因此,一定程度上導致7-8月份房地產市場成交量在此時降溫,如果8月份下旬持續高溫天 氣,市場成交量還會維持"普跌"狀態。

  (一)與上月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有4個,持平的城市有4個,上漲的城市有62個。環比價格上漲的城市中,最高漲幅為2.2%。

內容來自sina新聞

  (二)與去年同月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有1個,上漲的城市有69個。7月份,同比價格上漲的城市中,最高漲幅為18.3%,漲幅比6月份回落的城市有7個。

  第二、開發商放慢推盤節奏,市場供應量減少導致成交量沒有辦法大幅回升。當前,天氣炎熱、備戰"金九銀十"等諸多因素導致開發企業在7-8月放緩推盤計劃,將推盤重心放在9月以後這個時間段。

  第一、從當前政府表態及市場基本面走勢來看,房地產市場投資拉動宏觀經濟穩中有升的角色還要繼續扮演,市場基本面還會持續回升,這將帶動市場成交量持續好轉與價格的持續回升。

  雖然今年全國主要城市7-8月樓市的成交量有所下降,不過住宅的成交均價卻沒有下跌的變化,2013年8月18日,國傢統計局發佈2013年7月新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況:

  觀點地產網 監測顯示,7月監測的43個城市中,近六成城市成交量環比下降,但降幅相對不明顯,其中降幅最大 的是泉州,為34.44%,其次是深圳,環比下降32.16%,也是重點城市環比下降最多的城市。成交量上漲的城市中,寧波、丹東上漲幅度最大,分別為 50.38%和43.62%。10個重點城市中,僅南京、天津、成都三城市環比出現上漲,其中南京漲幅最明顯,為25.31%,其餘城市成交量均有不同程 度的下跌。

  其中,上海、北京、廣州等重點城市的房價上漲態勢比較明顯,同比價格上漲的城市中,最高漲幅為北京的18.3%。在7月份的房價數據中,共有9 個城市的同比漲幅超過10%,其中同比漲幅最高的為北京的18.3%,此外,廣州漲幅為17.4%、深圳漲幅為17.0%,上海漲幅為16.5%,廈門漲 幅為13.9%、南京漲幅為12.8、鄭州漲幅為12.0%。福州和南充漲幅皆為10.9%。

  筆者認為,7-8月成交量"普跌"隻是市場成交量階段性走低的市場表現。從政府表態、市場基本面走勢、開發商的推盤時序、當前市場需求強勁導致 的日光盤等市場表現來看,整個下半年成交量總體還是會呈現出回升與年底"翹尾"的行情。伴隨著"金九銀十"與年底"翹尾"行情的出現,有可能進一步助推當 前"日光盤"出現與買漲不買跌的行情。

  第三、"錢荒"、利率上浮、公積金貸款額度吃緊等諸多因素也會影響成交量的表現,短期內導致成交量下滑。

  當前政府對於房地產市場政策和走勢的表態較為曖昧,和宏觀經濟"觸底"的階段特征密不可分,在宏觀經濟尚未明顯好轉之時,房地產市場投資拉動宏 觀經濟穩中有升的角色還要繼續扮演,因此,隻要下半年市場和房價不出現報復性反彈,房地產市場調控政策不會有太大變化,市場成交量還會在下半年呈現出總體 上回升的跡象,整個市場基本面也會因此繼續好轉。

  第二、錢荒、利率上浮、公積金額度吃緊等現象並不影響總體市場需求,當前市場需求仍然強勁,各地"日光盤"的出現表現出樓市需求仍在,並且仍將呈現出"階段性"爆發的特征與買漲不買跌的行情。

  當前,北京、上海、沈陽、南京、廈門、福州、廣州、杭州等城市2胎房貸條件二胎年息樓市異常瘋狂-"日光盤"、半夜排隊、連夜開盤情景又現,購房者中,中小投資者 眾。現在看來,當前"錢荒"利率上浮、公積金額度吃緊等現象不但沒有改變開發企業資金面的危機狀況,反而加劇瞭以一線城市為代表的大中城市的樓市供求關系 的緊張。

  第三、從開發商推盤策略階段性特征來看,一般7-8月份為推盤淡季,"金九銀十"為市場旺季,到年底因為年報的要求會出現"翹尾"的推盤行情, 相對應的也會導致市場成交量的漲與跌。從當前推盤趨勢來看,在2013年8月底這個時間段,主要城市的推盤規模都在增加,各大房企也準備在"金九銀十"這 個時間段進行積極跑量,同時,各地十一期間房交會也會如期進行,開發商在這個營銷階段會加大推盤力度,市場成交量將再度出現回升,至年底"翹尾"的行情也 會出現。

  第四、品牌開發企業戰略佈局策略調整,其佈陣一二線城市的策略導致其拿地需求強勁,勢必會使開發企業快速跑量回籠資金支持其拿地"換彰化大村土地貸款倉",使下半年整個市場成交量會集中釋放出來。

  筆者認為,從開發企業拿地及市場佈局策略來講,開發企業出於戰略佈局考慮積極佈局一二線城市房地產市場。土地市場由去年下半年以來的溢價率表現 較率高轉為樓板價的實際上漲。開發企業再不拿地有可能會措施最佳的拿地時機。從這個角度來講,各大房企正在抓緊政策定向寬松"微調"釋放剛需的"時間 窗",采取高速周轉的市場策略,快速回籠資金,以"現金為王",積極拿地"換倉",這也會導致下半年整個市場成交量會集中釋放出來。

  張宏偉 觀點地產新媒體專欄作者



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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-08-28/09103480905.shtml

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