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高端住宅熱銷遭質疑 業內表示去化率仍是房企之憂
高端項目華潤萬橡府在開盤近3個月後轉簽達到90%，業界人士稱這是不錯的業績，因為高端盤受購房者資格審核、資金籌措等的影響，轉簽時間遠比普通住宅長。
9月底，西三環外京投銀泰琨禦府再次開盤，120套房源認購超過70%，認購額約8億元。此前該樓盤8月中旬首次開盤，當日認購超過95%，認購金額達到24億元。
今年下半年，從7月華潤萬橡府開盤"日光"，當天認購額超15.9億元以來，不斷有高端項目熱銷的消息傳出，比如琨禦府、保利·海德公園。9月13日，海德公園開盤，開發商披露，128套房源當天認購110多套，認購額達25億元。
不過，伴隨著高端住宅熱銷，質疑熱銷的聲音也此起彼伏。萬橡府、海德公園分別曾在8、9月間遭受過對熱銷的質疑。
在機構分析人士看來，北京近期明確"高端有調控"的新思路，可能會進一步拉長高端住宅簽約時間，從而也可能使熱銷的高端住宅面臨更多的質疑。
那麼，究竟哪些因素房屋二胎利率試算利率多少免費諮詢試算導致高端住宅熱銷易被質疑呢？
統計口徑有不同
業內人士告訴記者，高端住宅熱銷被質疑，首先是因為開發商披露數字和有關機構或媒體統計口徑不一樣。高端住宅熱銷，開發商在第一時間公佈成交數字，實際都是認購數字。隻要開盤當天買房人交瞭定金，房源就算成交。而此時，買賣雙方甚至都沒有正式簽約，更沒有進入資格核驗、正式網簽的環節。
而對高端住宅的有關質疑，一般以市住建委網站上能看到的網簽數字為依據。網簽數字和認購數字本身是兩個概念，由於從認購到網簽(下稱"轉簽")所需時間的存在，網簽數字都是滯後於認購數字的。
亞豪機構市場總監郭毅告訴記者，高端住宅轉簽所需時間比普通住宅長很多。普通住宅一般2-3周就能轉簽，"豪宅就沒準兒瞭"。
購房資格審核拖長
據業內人士介紹，開盤後，開發商一般要求認購買房人在一周內提交購房資格審核，市住建委審核期約10個工作日。處於資格審核中的房源在市住建委網站後會顯示"資格審核中"狀態，不過不列入簽約統計。
例如，截至昨天，琨禦府9月28日開盤的120套房源，87套房源已經處於"資格核驗中"，但尚未顯示出期房簽約統計。
但在提交資格審核的過程中，高端住宅買房人容易遇到多樣的問題。華潤萬橡府營銷負責人秦江曾列舉提交資格核驗會遇到的情況，諸如需要賣掉一套房完成過戶才擁有購房資格的、單位為個人辦理工作居住證才具備購房資格的、夫妻雙方需要離婚讓一方具備購買資格的，等等。資格審核期的拖長無疑都將影響轉簽速度。
然而，和普通住宅擁有龐大的購房群體、容易有備選客戶不同，高端住宅購房群體有限，開發商更珍惜客戶資源。普通住宅一個買房人沒資格，開發商可以要求買房人退房，讓其他買房人遞補；高端住宅沒有足夠的候補選房人，因此往往選擇等待買房人解決好資格問題。
保利地產(保利西山林語 ?a href="http://bossbank.com.tw/">房貸二胎 房貸二胎怎麼辦利率多少免費諮詢試算＠萝岳蚬^)北京公司也曾對媒體表示，在北京嚴格的限購政策下，高端樓盤資料提交審核都需要較長時間，這是普遍現象。網上審核數據是隨時變動的，不能直接用來判斷實際銷售情況。
資金也影響轉簽速度
除購房資格外，資金也是影響高端住宅網簽速度的一大障礙。資格審核通過後，開發商需要和買房人簽訂正式預售合同，此時買房人就需要交齊首付款。對於千萬級的高端項目來說，買房人通常是第二次購房，首付70%，所需資金總額也很大。許多買房人往往需要更長的籌款期，開發商通常也會在這個階段等待買房人湊齊首付再完成網簽。
郭毅還表示，市場好的時候，轉簽速度快；市場差，高端項目轉簽周期略有拉長也是正常的。對於類似華潤萬橡府這樣的項目，開盤不到3個月轉簽達到90%的水平，已經是很不錯的業績瞭。
北京一高端樓盤營銷總監還告訴記者，高端樓盤購房人中也有很多"關系戶"。關系戶因為種種原因，拖長已認購房源的轉簽周期，開發商往往也隻能是等著。這也就導致很多已認購房源事實上已經成交，但網上還顯示為"可售"狀態。
觀察
稀缺價值支撐高端住宅實際業績
"開盤確實'日光'，現在僅有一套資格審核沒過的退房。"昨天，記者以買房人名義致電華潤萬橡府，售樓員這樣告訴記者，7月開盤180套房源當天銷售完畢，後來因為原來買房人資格審核未通過，出現瞭極少量的退房。現在僅有一套185平方米的房源可售。
在業內人士看來，諸如萬橡府、琨禦府、海德公園這樣的高端項目，都處在城市核心區，區域供應量少，加上產品本身優勢，多樣的稀缺價值支持瞭項目銷售業績。
琨禦府相關負責人告訴記者，8月中旬首期開盤，9月底二期開盤，但由於首期開盤簽約等工作，二期開盤實際蓄客期隻有兩周。取得70%的認購率也體現出項目價值受到買房人認可。與此同時，相對於首期7萬元/平方米的價格，二期開盤價格還有所上浮，接近瞭73000元/平方米的取證價格。
與此可以印證的是，市住建委網站已經顯示出，琨禦府二期120套房源中，已經有87套處於資格核驗狀態。
第三視角
也有開發商造熱銷噱頭
雖然高端樓盤熱銷不乏貨真價實的例子，類似一些樓盤的高轉簽率就證明瞭自己熱銷非虛；但北京樓市仍然存在人為營造的熱銷。綜合業內人士說法，高端住宅營造熱銷可以在很多環節上做文章。
在開盤前，不少樓盤都會進行排號蓄客，這個過程中，有的開發商就會留號。這種"留號"一方面會增加名義上的蓄客量，另一方面有助於後期安插關系戶。
在開盤時間上，部分高端項目取得預售證之後，並沒有按照規定的3天期限開盤，往往會拖較長時間，進一步積累客戶。
比較常見的還有開發商"小量多推"。相對於一些樓盤一次性推出取證房源贏得的熱銷，一些樓盤熱銷成色就要打折扣。"同樣是高端盤，一次推40套日光，和一次推200套日光，能一樣嗎？"但司空見慣的是，許多樓盤會壓縮單次推盤量，保持多次熱銷帶來的市場關註度。
還有的高端樓盤營銷中會有"自產自銷"的做法，通過內部人士或者關聯機構先購房，做出銷售業績，然後再退房。還有的項目在銷售現場都會展示銷控板，但買房人能看到的銷控板，與銷售員手裡的紙面銷控表並不一樣。
在業內人士看來，所有樓盤營銷都要避免前期就被戴上"滯銷""冷清"的帽子，特別是在大勢溫度不高的情況，部分樓盤要想保持"熱銷"就"另辟蹊徑"瞭。
市場前景
調控思路變 高端盤將"受寒"
北京對高端樓市的總體思路從"有控制"演變為"有調控"，高端項目去化依然成問題
日前，北京市政府常務會議上明確，將繼續調控高端市場，"加大稅收、信貸調控力度，實行嚴格的限購政策"，這對於高端市場而言，顯然不算是一個好消息。
相比信貸政策的"暖風"，高端市場有調控的思路，從長期來看將使北京高端樓盤"受寒"。
高端項目推盤提速
北京對於高端市場的定調歷經變化，從"有市場"到後來的"有控制"，最終演變為"有調控"。
"高端市場有調控的思路，對於地價較高的項目而言，可能壓力會更大。"京北某高端項目營銷負責人表示。近期，北京不少高端項目已經"聞風而動"。
據記者不完全統計，一個多月來，北京樓市共有保利海德公園(樓盤資料)、臻園(樓盤資料) 、京投銀泰·琨禦府等5個高端項目入市，累計向市場新增1047套房源，與上半年高端住宅的總供應量幾近持平。根據亞豪機構數據統計顯示，8月至今(8.1-10.8)，北京樓市單價超過5萬元的公寓豪宅共成交424套，均價為67373元/平方米，總金額達48.18億，與去年同期的486套、均價63398元/平方米相比，總體呈現出量跌價漲的趨勢。
去化率仍是房企之憂
接受記者采訪的多名高端項目負責人，對於市場後期都表示出或多或少的擔憂。
"9月份的任務基本完成瞭，但已經感覺到相當吃力，如果後期相關政策不能有力支持需求端的釋放，成交情況就很難想象瞭。"某上市房企相關負責人綜合"金九"高端項目的情況坦言，雖然普通的調控政策對於高端客群的影響相對較小，但部分群體需要"賣舊"騰退出購房資格後才能"買新"，這無疑將拉長項目成交的周期。
在多數業內入市看來，北京限購政策繼續執行，高端市場的"緊箍咒"就沒有實質性改變。亞豪機構市場部總監郭毅表示，4萬-6萬元/平方米的中高端項目的銷售將會繼續放緩，庫存壓力也會進一步加大。
而對於此前坊間流傳"高端有限度放開限購"的傳聞，多數項目已不抱有太多希望。
"今年肯定是沒戲。"京東某老牌高端項目負責人告訴記者，目前項目正在取證，感覺對於價格的限制不像年初那般"風聲鶴唳"，但限購持續，項目去化將依然成問題。
高價地項目難覓入市時機
郭毅表示："目前已知的近期幾個熱銷項目，或是開發商的降價推盤策略起效，或是真正擁有稀缺地段資源，除此之外，還有更多的高端項目，蓄客和銷售情況並不好。"
研究人士認為，比如海德公園、琨禦府、華潤萬橡府等的熱銷僅是個案，並不能代表整個高端市場。限購政策的繼續執行，實際上鎖定瞭未來豪宅市場的需求量。那麼，2013年一些"被豪宅"的地塊，包括位於夏傢胡同、西局、東壩等的高價地，將可能由於市場及定價的風險，無法在今年甚至明年尋找到合理的時機入市。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-10-10/08542938196.shtml
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